【cúp quốc gia đan mạch】Phân khúc condotel tiếp tục làm nóng thị trường bất động sản?

Năm 2017 đã có sự bùng nổ về lượng cung và lượng giao dịch BĐS nghỉ dưỡng và condotel, trong đó, tập trung ở các thị trường chủ đạo là Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc...

Băn khoăn... khái niệm

Thuật ngữ condotel để chỉ loại hình căn hộ khách sạn, vốn rất quen thuộc đối với các nước có ngành du lịch phát triển. Bắt đầu có mặt ở Việt Nam trong khoảng vài ba năm trở lại đây song phân khúc này đang có sự phát triển mạnh mẽ về số lượng bởi nhận được sự quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, chỉ tính riêng năm 2017 đã có sự bùng nổ về lượng cung và lượng giao dịch BĐS nghỉ dưỡng và condotel, trong đó, tập trung ở các thị trường chủ đạo là Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc… Ngoài ra cũng có giao dịch cả ở một số tỉnh thành phát triển về du lịch như Quảng Ninh, Thanh Hóa…

Tại Khánh Hòa, trong năm 2017, lượng cung condotel tại đây đạt 11.872 căn với các dự án lớn như Arena Cam Ranh, Panorama Nha Trang... Tại Đà Nẵng, tính đến tháng 12/2017, có tới khoảng hơn 7.000 sản phẩm condotel trên thị trường, ở các dự án lớn như Cocobay Đà Nẵng, TMC Luxury Hotel Đà Nẵng Beach... Loại hình condotel tuy mới xuất hiện ở Quảng Ninh, song đang phát triển khá nhanh và trở thành xu hướng đầu tư BĐS mới tại đây. Tính trong năm 2017, có 1.336 căn condotel mở bán trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

Tuy nhiên, bên cạnh bức tranh ấm nóng, vẫn còn nhiều bất cập trong đầu tư, chuyển nhượng và vận hành phân khúc này. Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, việc chậm hoàn thiện cơ sở pháp lý cho loại hình condotel, đồng thời một số chủ đầu tư cam kết tỷ lệ lợi nhuận hàng năm quá cao và không thực hiện trả lợi nhuận như cam kết đã làm ảnh hưởng đến thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Được biết, có tới 60% lượng tiền vào BĐS đổ vào phân khúc này, tuy nhiên, do tính pháp lý của phân khúc condotel chưa được rõ ràng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các nhà đầu tư khi đổ tiền vào condotel, đặc biệt là liên quan đến vấn đề sở hữu. Những lo ngại, thậm chí tranh chấp đã diễn ra giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), hiện nay có hai luồng quan điểm về condotel. Một là coi condotel là một dạng nhà ở; hai là coi nó là công trình kinh doanh dạng du lịch không phải nhà ở. Trong khi đó, nhà nước quy định cấm sử dụng căn hộ nhà ở cho các mục đích khác, ngoài để ở. Hiện pháp luật chưa công nhận condotel là nhà ở, nếu là nhà ở thì khách hàng sẽ được sở hữu lâu dài, ngược lại, nếu không phải nhà ở thì chỉ được sở hữu theo thời hạn dự án, 50 hay 70 năm. Ông Nguyễn Mạnh Khởi băn khoăn, khi giao dịch căn hộ dạng này, pháp luật nào sẽ điều chỉnh khi có tranh chấp, nghĩa vụ tài chính sẽ được thực hiện như thế nào và sẽ quản lý loại hình này theo kiểu khách sạn hay cơ sở lưu trú hay nhà ở?

“Chúng tôi đã báo cáo Chính phủ về vấn đề này. Nếu không xác định rõ khái niệm thì năm 2018 sẽ xảy ra nhiều bàn cãi tranh luận gây ra rủi ro không đáng có cho các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức đã và đang đầu tư vào condotel”, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết.

Bao giờ hết “nửa mừng nửa lo”?

Một khi danh phận chưa rõ ràng thì các nhà đầu tư của phân khúc này còn phải sống trong cảnh “nửa mừng nửa lo”. Hiện nay Bộ Tài nguyên và Môi trường đang có dự thảo trình Chính phủ đề nghị xây dựng dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, Bộ TN&MT đề xuất hai phương án xác định danh phận cho đất xây dựng condotel theo hướng xác định đây là đất ở hoặc vẫn là đất thương mại dịch vụ. Theo các chuyên gia, quyền sở hữu lâu dài đối với loại hình bất động sản condotel có được Quốc hội chấp thuận hay không cũng là một rào cản tâm lý rất lớn đối với nhà đầu tư.

Bộ Xây dựng cho biết, ở phân khúc này, trên địa bàn cả nước hiện có khoảng 300 dự án có quy mô lớn (có diện tích đô thị trên 50 ha, đất nông thôn trên 100 ha, tổng mức đầu tư trên 3.000 tỷ đồng, quy mô căn hộ trên 1.500 căn). Trong thời gian qua, Bộ Xây dựng đã thực hiện điều tra, nghiên cứu về loại hình bất động sản mới này và báo cáo Thủ tướng Chính phủ, đề xuất hướng giải quyết, đồng thời chủ động phối hợp với các bộ liên quan nghiên cứu sửa đổi, bổ sung tiêu chuẩn, quy chuẩn liên quan đến các loại hình bất động sản này. Cũng theo Bộ Xây dựng, một số loại hình sản phẩm mới như condotel, officetel, shop-house... chưa được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật, có biểu hiện lợi dụng, thao túng của chủ đầu tư với khách hàng. Nguồn cung loại hình BĐS này còn rất nhiều, vì thế cần có biện pháp kiểm soát nguồn cung các loại BĐS này trong thời gian tới.

Về vấn đề này, TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, vì chưa có quy định pháp luật để quản lý phân khúc condotel nên hiện nay có những hành xử khác nhau của các địa phương đối với phân khúc này. “Do vậy, để tránh những hành xử khác biệt giữa các chính quyền địa phương thì về mặt quản lý phải có hướng dẫn để tạo ra cách hành xử thống nhất: Cái gì dựa trên Luật Dân sự, cái gì dựa trên Luật Đất đai... Pháp luật cần phải đưa ra những hướng dẫn cho người dân dựa trên khung pháp luật hiện hành, chứ không nên để người dân và cuộc sống phải chờ đợi pháp luật”, TS. Đặng Hùng Võ nói.

Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, nếu muốn phát triển kinh tế du lịch để trở thành ngành kinh tế mũi nhọn thì phải tạo điều kiện để thu hút dòng tiền vào khu vực này. Nếu địa phương giao đất cho loại hình này vô thời hạn giống như đất ở thì quá tốt, khi đó chủ đầu tư có thể bán lại từng phần, từng căn hộ vĩnh viễn như đất ở. Địa phương giao đất cho chủ đầu tư, chủ đầu tư giao dịch với nhà đầu tư theo các hợp đồng và như vậy thì không có gì phức tạp.

很赞哦!（5）