Khách hàng sẽ yên tâm khi dự án có bảo lãnh của ngân hàng,ảolãnhnhàởhìnhthànhtrongtươnglaiDoanhnghiệplăntăkết quả palmeiras nhưng bù lại giá nhà sẽ tăng lên. Ảnh: Hoài Anh

Bảo vệ người tiêu dùng

Từ 1-7, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi bắt đầu có hiệu lực. Theo các điều khoản quy định tại Điều 56 (Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi), chủ đầu tư (CĐT) dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng khi CĐT không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Việc bảo lãnh này xuất phát từ nhu cầu thực tế bảo vệ quyền lợi khách hàng do trước đây các dự án mà CĐT không đủ năng lực, huy động vốn tràn lan nhưng không triển khai dự án, để lại hậu quả nặng nề cho xã hội, trực tiếp ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua. Vì vậy quy định này nhận được sự ủng hộ của đại đa số khách hàng.

Theo ông Trần Đức Diễn, Chủ tịch HĐQT Sàn giao dịch BĐS Maxland, đối với CĐT không đủ năng lực, phải có sự hỗ trợ của ngân hàng để bảo đảm quyền lợi của người mua, trường hợp này việc áp dụng quy định bảo lãnh rất cần thiết. “Trước khi có Luật Kinh doanh BĐS với quy định mới về bảo lãnh mở bán dự án, thì đã có một số dự án phối hợp với ngân hàng để làm việc này. Dù giá tăng thêm 1-2% nhưng khách hàng có sự yên tâm, thậm chí khi tiến độ dự án được đảm bảo còn đem lại những giá trị khác. Vì vậy, xuất phát từ quan điểm bảo vệ người tiêu dùng thì tôi nghĩ quy định này là cần thiết”, ông Diễn cho biết.

Hiện nay chưa có hướng dẫn chi tiết nên việc thực hiện bảo lãnh nhà ở rất khó và khiến dư luận lo ngại. Vấn đề đặt ra là các cơ quan quản lý phải có hướng dẫn chi tiết, nếu không sẽ đẩy thị trường vào tình trạng người mua, người bán và cả ngân hàng đều hoang mang, không biết làm gì. Điều này sẽ làm chậm sự phát triển của thị trường trong một thời gian.

Ông Nguyễn Việt Hải, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS VIC

“Vấn đề khác nhau cơ bản là với những dự án tốt, có uy tín thì ngân hàng có thể “nhắm mắt bảo lãnh, không cần thế chấp, không cần lấy phí cao”, nhưng những CĐT chụp giật, không có uy tín thì phí bảo lãnh mấy chục phần trăm chắc gì ngân hàng đã dám bảo lãnh, vì ngân hàng không biết lấy tiền đâu để bù khi có sự cố”, vị luật sư này lưu ý.

Doanh nghiệp lo không công bằng

Trên thực tế, dù vốn đầu tư của người dân được đảm bảo an toàn, song vẫn có những ý kiến trái chiều về vấn đề bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, khi mà thời hạn Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực sắp cận kề.

Dưới góc độ của một CĐT, ông Nguyễn Văn Đực, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng quy định này không cần thiết và không nên bắt buộc. “Vì hiện nay các dự án mở bán đa phần có lý lịch tốt, người mua nhà cũng hiểu biết và cẩn trọng hơn. Việc bảo lãnh sẽ làm tăng chi phí và chặn đứng dòng chảy của BĐS. Tôi tin rằng sau ngày 1-7 nhiều hợp đồng sẽ bị ký lùi ngày và luật tự động bị vô hiệu hóa”.

Trên thực tế, việc bảo lãnh sẽ phát sinh thêm nghiệp vụ tín dụng cho phía ngân hàng, vì để bảo lãnh thì ngân hàng phải hiểu được CĐT dự án là ai, kinh doanh có an toàn không thì mới yên tâm phát hành bảo lãnh, lúc này rủi ro được đẩy về phía ngân hàng. CĐT do đó cũng sẽ gặp khó khăn, vì ngân hàng sẽ thẩm định rất kỹ và không loại trừ việc lợi dụng quy định này để gây khó dễ cho DN khi sẽ có DN phải chịu mức phí bảo lãnh rất cao, dẫn đến giá nhà bị đẩy lên, gây khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm.

Theo ông Đực, quy định này có lợi cho những DN lớn, DN sân sau và bất lợi cho những DN nhỏ, bởi sẽ có thể xảy ra tình trạng nhiều DN lớn hoặc DN sân sau được ngân hàng ưu ái và lấy phí thấp (1-2%). Còn những DN nhỏ, đơn thân độc mã, NH sẽ lấy phí cao (5-7%). Đây cũng là một loại bất công đối với DNNVV.

Tuy nhiên, việc phải đóng phí bảo lãnh cũng được xem là sự “bất công” đối với DN lớn, bởi có nhiều ý kiến cho rằng, đối với DN lớn, CĐT uy tín thì bản thân DN và khách hàng của họ không cần đến bảo lãnh, vì chi phí này sẽ bị tính vào giá thành, đây là điều không cần thiết.

Như vậy, việc làm cho thị trường an toàn là cần thiết nhưng làm như thế nào để vừa đảm bảo an toàn cho khách hàng, giảm chi phí đồng thời tạo sự công bằng cho các DN, giúp khơi thông dòng chảy của thị trường là điều cần bàn. “Nếu làm đúng quy trình theo mô hình quản lý dòng vốn “5 nhà” (ngân hàng, CĐT, nhà thầu, khách hàng và nhà cung ứng vật liệu) thì rất an toàn, không có khoản tăng giá do chi phí bảo lãnh. Vì CĐT huy động vốn của ngân hàng, khách hàng mua nhà nộp tiền vào ngân hàng và ngân hàng quản lý dòng vốn, giải ngân theo tiến độ thi công, như vậy ngân hàng vừa cho vay được tiền, vừa thu hồi được nợ, không mất phí bảo lãnh và nếu mất cũng rất ít. Phương án này hợp lý hơn là việc bảo lãnh chung chung”, ông Nguyễn Việt Hải, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS VIC đề xuất.