Gần đây các trangquảng cáo của các tờ nhật báo đăng liên tục những thông tin rao bán nhà,ênsànmuanhàlưuýgìlucky88 vn.com căn hộdự án. Phần lớn đều có địa chỉ để tìm mua là những sàn giao dịch bất động sản(BĐS). Thi thoảng, nếu tìm đến sàn, cũng thấy có các căn nhà, đất nhỏ lẻ do cánhân rao bán.
Thật ra tìm muanhà qua sàn hiện tại cũng tiềm ẩn lắm rủi ro của “tiền mất, tật mang”.
Cần tham khảo thông tin trước khi quyết định
1. Bị làm giá.Đó là chiêu phổ biến ở hầu hết các sàn giao dịch BĐS.
Đến nay, hầu hếtdoanh nghiệp BĐS lớn đều lập sàn giao dịch để chủ động bán các sản phẩm củamình và cũng không ít cơ sở môi giới lập sàn để hợp thức hóa hoạt động “cò”. Đốitượng sản phẩm giao dịch qua sàn hiện nay chủ yếu là các chủ đầu tư bán sản phẩm,hoặc hợp thức hóa sản phẩm đã bán theo dạng hợp tác góp vốn, hoặc cho vay vốnkèm điều khoản quyền mua căn hộ. Một số khác là các sàn giao dịch qua môi giới,hoặc đầu tư thứ phát theo một doanh nghiệp nhất định.
Tham vấn: Nên dọ giá kỹ qua việc tìm hiểu từ cácdịch vụ nhà đất bên ngoài sàn - nôm na là lấy ý kiến từ các “cò” nhà đất, trướckhi đặt bút vào hợp đồng.
2. Chẳng ai bán giá gốc! Không ít các sàn chính là những nhà mua sỉ bán lẻ BĐS từ các dự án. Họmua cả sàn hoặc một khối chung cư với các ưu đãi riêng của chủ đầu tư, chiết khấucao. Sau đó, chỉ cần có lời ở mức chấp nhận được là họ bán lại. Ngoài ra, tìnhtrạng buôn bán độc quyền một dự án cũng diễn ra khá phổ biến khi mà các sàngiao dịch do chủ đầu tư thành lập để tự tiêu thụ sản phẩm.
Với sàn kiểu nàythì ai dám bảo đảm tính công khai, trung thực của thông tin nhà đất mà sàn giớithiệu?
Tham vấn: Khibán hàng thì các sàn của chủ đầu tư vừa tự ra giá, vừa chào bán sản phẩm coinhư chẳng khác nào xiếc giá giữa ban ngày. Do vậy đừng vội tin lời quảng cáo cócánh của “bán giá gốc” từ các sàn.
3. Thẩm định giá: làm gì có! Theo luật, các sàn phải công khai, minh bạch tính pháp lý của sản phẩmđể người mua tìm hiểu, tránh tình trạng dự án chưa hoàn tất thủ tục nhưng bị chủđầu tư đem bán.
Nhưng quy địnhnày khó có thể áp dụng cho các sàn vốn được lập ra chỉ để tự tiêu thụ sản phẩmcủa chính chủ đầu tư hoặc các sàn phân phối độc quyền. Bên cạnh đó, thực tế hầuhết các sàn giao dịch hiện nay mới chỉ hoạt động như một nấc trung gian. Đối vớiloại hàng hóa căn hộ chung cư thì các sàn chỉ việc bán theo giá do chủ đầu tư ấnđịnh để được hưởng từ 1 đến 2% tổng giá trị giao dịch. Đối với loại hàng hóa lànhà riêng lẻ, người cần bán muốn niêm yết giá nào cũng được mà không cần phảiqua nghiệp vụ thẩm định giá.
Tham vấn: Nếu được, hãy đề nghị nhân viên môi giớicho coi chứng từ về thẩm định giá căn hộ đang dự định mua. Song “thượng đế” nêntự thân tìm hiểu kỹ qua nhiều nguồn khác nhau, bởi giá rao trên sàn cho đến naychẳng ai dám tuyên bố rằng đã qua thẩm định.
4. Chưa thấy cháo, đừng trao tiền! Từ quý 4-2009, không ít sàn tung chiêu khách hàng muốn mua phải “bốcthăm” để được quyền ưu tiên lựa chọn... vị trí sẽ được cất căn hộ trong tươnglai. Trước đó, chủ đầu tư ra sức đánh bóng dự án bằng nhiều hình thức khácnhau, từ trên báo chí, rỉ tai nhau... sao để thu hút sự chú ý nhiều nhất củangười dân.
Tham vấn: Ông bà dặn: mua lầm chứ bán không lầm!Rất nhiều đất nền, căn hộ lúc tung bán lên sàn, “thượng đế” tranh nhau suất muavà giờ bán lại dưới giá đã mua vào, vẫn chịu cảnh ế ẩm.
5. Thấy mặt, hãy đặt tên! Không ít chủ đầu tư hiện nay không đi vào thiết kế dự án dành cho ngườiở lâu dài mà đa phần chỉ quan tâm đến yếu tố đầu tư đón gió hạ tầng. Điều này dễdẫn đến việc các khu đô thị, khu dân cư vắng người, lẽ ấy tính thanh khoản “bánkhông ai mua” của BĐS bị hạn chế.
Ở những dự án kiểunày khi lên sàn, từ trước đó, các chủ dự án thường tập hợp cho mình đông đảocác công ty môi giới, nhà đầu tư, “cò”... để khi tung dự án mới thì lực lượng này sẽ tạo “sóng”, lôi kéo các nhà đầutư khác, kích thích vào tâm lý đầu tư bầy đàn.
Tham vấn: Để mua dự án đất nền hay căn hộ, hãy bỏcông lên “hiện trường” vào... ban đêm. Nếu thấy nhiều căn hộ sáng đèn hoặc khuvực đất nền đã chào bán không... tối hun hút, thì khi lên sàn tìm mua có thể antâm về giá rao bán. Bằng ngược lại, hãy chờ đợi.
6. Trên sàn cũng đầy... “cò”! Trước khi bán dự án đất nền, căn hộ, chủ đầu tư cho đặt cọc, khi đó họsẽ nắm được số lượng khách hàng cần mua và đưa ra bán với một lượng hàng chỉ bằng1/2, 1/3 nhu cầu. Từng bước tạo ra sự khan hàng. Chính vì vậy, khi càng tănggiá, khách hàng càng muốn lao vào mua cho bằng được.
Lưu ý trước khicó dự án tung lên sàn, xuất hiện giới “cò” đặt cọc vài triệu bạc để giữ suất. Nếutìm được khách hàng sẽ đẩy đi lấy phần trăm, thông thường từ 15 - 20%/tổng giátrị hợp đồng. Còn nếu không tìm được khách hàng thì sẽ nhận lại cọc mà không mấtgì. Do chỉ mất nước bọt, nên nhiều dự án khi mở bán, nhà đầu tư ùn ùn kéo đến đặtcọc, gây nên tình trạng khan hàng, tăng giá... giả tạo.
Tham vấn: Nếu không phải “mua đi bán lại”, đừngquá lo lắng giá nhà đất sẽ tăng mạnh trong tương lai. Có cầu ắt có cung. Chờkhi nhà được cất xong xuôi, coi thấy vừa ý hãy mua. Dẫu gì căn nhà cũng dànhcho cả đời người và thế hệ tiếp nối.
7. Mượn đầu heo...Đầu tháng 5-2009, khoảng mười khách hàng mua căn hộ của dự án H. thông qua mộtvăn phòng luật sư đã yêu cầu chủ đầu tư là Công ty Địa ốc F. phải thực hiệnđúng các cam kết. Trong các hợp đồng “hứa mua hứa bán”, chủ đầu tư cam kết thờihạn giao căn hộ là 30 tháng đối với các hợp đồng ký năm 2005 và 24 tháng đối vớihợp đồng ký năm 2006. Thế nhưng trong phụ lục hợp đồng mới, chủ đầu tư đưa rathời hạn giao căn hộ là tháng 3-2011, chậm 3 năm so với thời hạn trong hợp đồng.
Ngoài ra, chủ đầutư yêu cầu khách hàng phải góp thêm 6 triệu đồng/m2, sau đó giảm xuống còn 4triệu đồng/m2 khi bị khách hàng phản ứng mạnh.
Tham vấn: Việc khởi kiện chủ đầu tư để đòi bồithường là một giải pháp tốt nhất nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về việc bồithường chậm giao nhà. Tuy nhiên, với các dự án trong giai đoạn làm nền móng,khách hàng dù có thắng kiện cũng chịu thiệt vì chỉ được bồi thường theo lãi suấtngân hàng. Mặt khác, cái khó của khách hàng là các hợp đồng mua bán hay góp vốnmua căn hộ đều do chủ đầu tư soạn thảo, người mua không thể thương thảo về điềukhoản hợp đồng nên thường nắm đằng lưỡi.
8. Hồn Trương Ba... Hiện nay vẫn còn tình trạng thiếu thôngtin, không công khai các dự án BĐS đã đẩy người dân vào tình thế bị động và mấtphương hướng đối với thông tin dự án, quy hoạch sử dụng đất, dẫn tới đưa ra nhữngquyết định dựa vào đám đông thay vì tìm đến các cơ quan chức năng hay thuê tư vấn.
Cú lừa bán biệtthự ảo của Công ty Cổ phần Sàn BĐS Việt Nam hồi giữa năm ngoái là một ví dụ.Hàng trăm nhà đầu tư đổ hàng trăm tỷ đồng vào dự án khu biệt thự P.Đ. từ hội chứng“tâm lý đám đông”.
Tham vấn: Đồng tiền liền khúc ruột. Có muốn mạohiểm đầu cơ trong lĩnh vực nhà đất, chịu khó thuộc lòng các quy định liên quanvề địa ốc. Khi thấy gờn gợn gì đó mặt pháp lý của dự án, tốt nhất dừng cuộc mạohiểm với đồng vốn tích cóp của mình.
9. Mua... vịt trời!?. Giữa tháng 8-2009, chị Thu H. ngụ ở quận 7 (TP.HCM) có nhu cầu tìm muamột nền đất ở khu Thạnh Mỹ Lợi, quận 2. Chị tìm đến một sàn giao dịch BĐS ở đườngPhạm Ngọc Thạch, quận 3 và được nhân viên sàn này giới thiệu cho một nền đấtnhư mong muốn.
Để chắc ăn, “thượngđế” cất công tìm đến nơi có dự án, hóa ra đó vẫn là một đồng nước mênh mông.Nghĩa là từ vị trí phân lô các nền đến hạ tầng cơ sở... đều nằm trên giấy. Nhânviên sàn giao dịch giải thích đến đầu năm 2011 chủ đầu tư sẽ san lấp mặt bằngvà lúc đó giá cả sẽ tăng gấp nhiều lần so với mức giá 7 triệu đồng/m2 như hiệntại. Nhẩm đếm mốc thời gian để có nền đất phải mất gần một năm nên chị H. khôngdám mua.
Tham vấn: Hiện nay, hầu hết sản phẩm muốn giao dịchqua sàn phải bảo đảm ba điều kiện là hợp pháp, hoàn thành hạ tầng, thông tin vềBĐS đó phải đăng tải trên các phương tiện truyền thông ít nhất 3 lần. Do đó khimua nhà, đất trên sàn, hãy mạnh dạn đòi hỏi các môi giới về các chứng từ pháplý này. Tuy nhiên trên thực tế ít có sàn nào cung cấp vì đa phần nếu để thỏamãn những điều kiện đó sẽ không có bao nhiêu hàng hóa trên sàn. Lẽ ấy nên khônglạ khi với quyết định trên khiến chị Thu H. mất tiền lời vì 3 tháng sau nền đấtấy được thổi giá lên 14 triệu đồng/m2. “Việc nền đất này tăng giá làm tôi tiếcnhưng tôi băn khoăn là mua đất qua sàn thì cách thức giao dịch cũng không khác“cò” nhà đất môi giới khi xưa là mấy” - chị H. kết luận.
10. Coi chừng bị lừa! Tại một cuộc hội thảo mới đây, ông Tống Văn Nga - Phó Chủ tịch Thườngtrực Hiệp hội BĐS Việt Nam phải thốt lên rằng thật khó quản lý các sàn giao dịch.Ông Nga cho biết quy định không cho phép các sàn giao dịch được phép kinhdoanh, nhưng không ít sàn vẫn trở thành nhà đầu tư “ôm” hàng và “xả” hàng.
Yêu cầu đầu tiênlà thông tin ở các sàn phải minh bạch, rõ ràng, bảo vệ được người mua. Thếnhưng, các sàn hiện nay chỉ đủ năng lực làm được việc tiếp nhận thông tin chứkhông xác minh hay chứng thực được độ chính xác của thông tin.
Tham vấn: Đỡ rủi ro, có lẽ nên tìm đến các sànBĐS thuộc ngân hàng. Lý do: những sàn nhà đất nơi đây không thể “bỏ con tôm, bắtcon tép” cho chuyện làm ăn chụp giựt, khiến làm xấu đi thương hiệu đến vài ngàntỷ bạc của nhà băng.
MINH TÂM
“Cũng có những giao dịch về nhà đất người dân bên ngoài muốn thông quasàn nhưng khi đến ký gửi người dân thấy sàn không có những hỗ trợ đặc biệt gìmà lại mất phí nên thôi”! - Giám đốc sàn giao dịch BĐS Tín Nghĩa cho biết.
