Các ưu đãi còn nhiều hạn chế

Theờigiảichobàitoáncungnhàởxãhộblu bong dao số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội trên toàn quốc giai đoạn 2011 - 2020 là khoảng 440.000 căn hộ, nhưng đến hết năm 2017 mới chỉ thực hiện được khoảng 28% kế hoạch, ba năm còn lại với 72% kế hoạch chưa thực hiện được đang tạo nên một bài toán khó giải cho mục tiêu trên.

Sự thiếu hụt nguồn cung trên được cho là do những ưu đãi đối với phân khúc này hiện nay còn nhiều hạn chế.

Các hình thức ưu đãi hiện nay được quy định tại Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý bất động sản. Trong các ưu đãi này, trọng tâm rơi vào ưu đãi tài chính, nhưng với quy định về xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, đối với các khoản được Nhà nước ưu đãi, nhà đầu tưkhông được tính vào giá kinh doanh. Như vậy, các ưu đãi này giúp Nhà nước đạt được mục tiêu giảm giá thành bất động sản, đem lại lợi ích cho người mua nhà, nhưng chủ đầu tư lại không được hưởng lợi.

Ngoài lợi nhuận thấp, việc tiếp cận vốn vay của nhà đầu tư còn khó khăn do thủ tục rườm rà, thời gian thẩm định kéo dài, nguồn vốn ưu đãi không ổn định, khiến nhiều doanh nghiệpkhông mặn mà với phân khúc nhà ở xã hội.

Một chính sách nữa để tạo nguồn cung nhà ở xã hội là quy định chủ đầu tư nhà ở thương mại phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, với ý nghĩ trong dự ánnhà ở thương mại, nhất là các dự án cao cấp có khu nhà ở xã hội sẽ không hấp dẫn người mua nhà, nên nhiều chủ đầu tư quy thành tiền để nộp cho Nhà nước.

Cần định vị lại vai trò của Nhà nước

Nhằm góp phần thu hút các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư lớn vào phân khúc nhà ở xã hội, giải quyết bài toán nguồn cung đang thiếu hiện nay, việc đưa ra nhiều ưu đãi đối với chủ đầu tư là một phương thức tốt, nhưng thực tiễn đã cho thấy, đó chưa hẳn là phương thức tối ưu. Câu trả lời cho vấn đề không đơn giản là Nhà nước tung ra bao nhiêu gói ưu đãi, mà cần có một cái nhìn tổng quan và từ gốc của vấn đề. Trước hết, phải nhận thức đúng những lợi ích 3 bên Nhà nước - doanh nghiệp - người dân. Nếu như các biện pháp hỗ trợ của Nhà nước không thu hút được doanh nghiệp tham gia, thì Nhà nước phải đứng ra thực hiện để giải quyết nguồn cung nhà ở cho các đối tượng chính sách.

Có thể nói, trong bất kỳ ngành nghề, lĩnh vực, sản phẩm nào, để thu hút được doanh nghiệp tham gia đầu tư, phải cho họ thấy được sức hấp dẫn của lĩnh vực đó, tức là lợi nhuận mà doanh nghiệp có thể có được. Tuy nhiên, với chính sách phát triển nhà ở xã hội, đây lại là nút thắt lớn nhất, bởi chủ đầu tư bị khống chế mức lợi nhuận không vượt quá 10% tổng mức đầu tư dự án.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, để thu hút được nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, thì tăng lợi nhuận là một trong những yếu tố tiên quyết, có thể tăng định mức lợi nhuận lên 15 - 20%, kết hợp với việc tạo điều kiện lớn nhất cho nhà đầu tư bất động sảntrong bố trí quỹ đất và vay vốn, thậm chí một số khoản chi phí đầu tư nên được quy định trích hẳn từ ngân sách địa phương để hỗ trợ.

Cần xác định, đây không chỉ là hoạt động kinh doanh mà còn là sự “san sẻ” của doanh nghiệp với những mục đích xã hội, nên Nhà nước cần nâng cao trách nhiệm hỗ trợ của mình. Mức lợi nhuận nói trên có thể chưa cao, nhưng khi nhà đầu tư được ưu tiên hơn về đất đai và vốn vay, vẫn đủ tạo nên sức hút với doanh nghiệp.

Tuy nhiên, nếu tăng định mức lợi nhuận của doanh nghiệp, sẽ đẩy giá nhà tăng theo, gây khó khăn cho người mua nhà. Do vậy, đi đôi với việc tăng định mức lợi nhuận cho doanh nghiệp, cần đưa ra quy định giảm diện tích căn hộ tối thiếu để phù hợp với “túi tiền” của người thu nhập thấp.

Ngoài ra, cần đánh giá lại vai trò của Nhà nước, linh hoạt về phương thức kích cung nhà ở xã hội. Có thể thấy rằng, nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội còn hạn chế là một trong những vấn đề mấu chốt khiến nguồn cung phân khúc này thiếu hụt trầm trọng thời gian qua.