Người dân đang có nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội. Ảnh: T.Hiền.

Nhiều loại “vướng”

Mới đây,àởxãhộiChậmpháttriểnvìampquotvướsoi kèo uae báo cáo của Bộ Xây dựng về kết quả thực hiện chương trình NOXH cho thấy, tính đến tháng 11-2016, cả nước hoàn thành đầu tư xây dựng 179 dự án NOXH tại khu vực đô thị và khu công nghiệp (tương đương 71.150 căn hộ), phục vụ cho khoảng 500.000 người có thu nhập thấp có nhà ở. Tuy nhiên, so với chỉ tiêu tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, con số này thực tế chỉ đạt 28% khi mục tiêu của Chính phủ tới năm 2020 có 250.000 căn hộ NOXH.

Theo các chuyên gia, các điều kiện để phát triển NOXH đã hội tụ đủ, song việc triển khai để chương trình NOXH có kết quả như mục tiêu đề ra lại khá chậm chạp. Trên thực tế, nhu cầu của xã hội đối với phân khúc này còn rất lớn, với khoảng 80% người dân có nhu cầu về NOXH, trong khi đó, điều kiện về đất đai, chính sách chúng ta đã có, thậm chí còn rất nhiều diện tích đất đang bị bỏ hoang, hoặc đã giao cho các dự án nhưng không được triển khai. Bên cạnh đó, một phần tiền tiết kiệm trong dân cư cũng có thể huy động vào lĩnh vực này. Câu hỏi đặt ra là cần phải tháo gỡ những vướng mắc nào để NOXH, đặc biệt là NOXH tại các khu vực đô thị sẽ được triển khai hiệu quả.

Những vướng mắc chính được các DN đề cập nhiều trong thời gian qua chính là các thủ tục hành chính cho việc đầu tư còn rườm rà, phức tạp và kéo dài, mất rất nhiều thời gian cho DN. Quy trình thủ tục để xin phê duyệt dự án đầu tư NOXH phải qua nhiều bước như bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch, phê duyệt dự án, dẫn đến thời gian kéo dài hàng năm và điều này cũng khiến giá thành nhà ở bị đội lên, bản thân các nhà đầu tư cũng mệt mỏi và nản chí.

Trong thủ tục hành chính xin cấp phép đầu tư NOXH, một vấn đề được DN phản ánh là việc thẩm định giá. Ông Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty CP tư vấn Thương mại Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân cho biết, hiện nay quy định của các địa phương là DN phải cam kết giá bán trước khi bán hàng, trong khi đó, DN lập đơn giá dự toán theo đơn giá của Bộ Xây dựng phát hành vào từng thời điểm. Song thị trường vật liệu xây dựng thời gian qua có những biến động về giá, nhiều vật tư đầu vào quan trọng như thép, xi măng đã tăng giá mạnh, thậm chí có thời điểm tăng tới 30% ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm so với giá đăng ký với cơ quan chức năng. Điều này khiến các DN phải cân nhắc khi lựa chọn đầu tư vào phân khúc này. Chủ đầu tư này cũng cho rằng, trong khi lợi nhuận định mức của phân khúc này chỉ có 10%, nếu tăng giá như vậy thì lợi nhuận sẽ giảm đi rất đáng kể, thậm chí nếu vật tư đầu vào tăng giá mạnh thì chắc chắn chủ đầu tư sẽ lỗ. Đây chính là rào cản khiến cho các DN ít hào hứng tham gia phân khúc này. Để khắc phục hạn chế này, đại diện DN này cũng kiến nghị Nhà nước, cơ quan chức năng có cách để hỗ trợ cho các DN, cho thị trường NOXH. Ví dụ, cần giới thiệu nguồn cung ứng vật tư mang tính chất ổn định cho chủ đầu tư.

Bên cạnh khó khăn về thủ tục, hiện nay chính sách tín dụng cho NOXH đang tạm thời đình trệ, thiếu sự ổn định, chưa tạo được động lực cho các chủ đầu tư, do đó nguồn cung phân khúc này đang rất hạn chế. Mục tiêu NOXH mới chỉ đạt 28% đồng nghĩa với việc còn rất nhiều hộ gia đình thu nhập thấp không có nhà ở ổn định. Chưa kể, người dân hiện đang gặp khó khăn do Nhà nước chưa bố trí được nguồn vốn vay ưu đãi cho lĩnh vực này, việc mua nhà của nhiều gia đình bị trì hoãn và điều này cũng ảnh hưởng đến việc kinh doanh của các DN.

Lợi nhuận định mức thiếu hấp dẫn

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, bên cạnh thủ tục nhiêu khê, nguồn vốn không ổn định thì lợi nhuận định mức cũng không hấp dẫn nhà đầu tư. Hiện nay, lợi nhuận định mức cho NOXH được khống chế ở mức 10% đối với nhà ở để bán và 15% đối với nhà ở cho thuê khiến các DN không mặn mà, bởi khi kinh doanh nhà ở thương mại, chủ đầu tư chủ động về vấn đề này.

Thừa nhận đây cũng là khó khăn của DN, song một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng, cần thiết phải quy định mức lãi suất vì nếu không chính sách sẽ dễ bị lợi dụng, khống chế lãi suất để quyền lợi của người tiêu dùng luôn được đảm bảo, nếu không khống chế lãi suất thì sẽ ảnh hưởng đến giá nhà. Với chính sách NOXH, người tiêu dùng được giảm giá, nhưng bản thân DN cũng được hưởng nhiều ưu đãi từ chính sách này, ví dụ như thuế TNDN giảm, thuế GTGT giảm… Nếu được giảm như thế, DN phải chấp nhận lãi suất theo quy định.

Chuyên gia này cho rằng, việc vận hành các quy định thủ tục này hiện nay bị rườm rà, thiếu độ thoáng, đồng thời kiến nghị vẫn khống chế lãi suất 10% nhưng chúng ta có thể mạnh dạn bỏ qua khâu thẩm định giá. Sau khi đưa sản phẩm vào kinh doanh, cơ quan Thuế vẫn có quyền kiểm tra, hạch toán giá thành và thanh tra thuế các dự án NOXH, nếu giá DN bán cho người mua dưới mức lãi 10% thì DN được hưởng các ưu đãi như giảm thuế TNDN, thuế GTGT… , còn nếu trên 10% thì Nhà nước sẽ điều tiết và phải áp dụng cơ chế như dự án nhà thương mại. “Nếu thực hiện khâu hậu kiểm, thì quá trình đầu tư, tiêu thụ sẽ thông thoáng hơn, tạo ra dòng chảy liên tục, thu hút được nhà đầu tư và trách nhiệm của nhà đầu tư sẽ được nâng lên vì nếu làm sai thì Nhà nước vẫn có thể điều tiết trở lại. Tôi cho rằng không cần thiết phải thẩm định giá trước, vì điều này cũng chính là ‘rào dậu’, gây cản trở cho nhà đầu tư, làm DN nản chí”, chuyên gia này đề xuất.

Bên cạnh đó, hiện nay, NOXH cũng gặp khó do quy định về việc bắt buộc dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển NOXH chưa được thực hiện nghiêm, dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai các dự án NOXH.

Tập trung tháo gỡ rào cản

Liên quan đến giải pháp tháo gỡ khó khăn cho NOXH, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho rằng, các hình thức hỗ trợ của Nhà nước về thuế, vốn là cần thiết, song việc giảm thuế GTGT không phải là dễ bởi không chỉ liên quan đến giảm thuế GTGT cho DN mà còn cả nhà cung cấp vật tư thiết bị. Ông Nguyễn Văn Đực đề xuất có thể cho DN làm NOXH theo phương thức thương mại, được xây dựng nhiều tầng hơn, nhiều căn hộ hơn, từ đó có thể có nhiều DN sẽ tham gia vào chương trình này.

Các rào cản khiến DN không mặn mà đầu tư và vì thế nguồn cung NOXH thiếu hụt rất lớn. Đặc biệt, thiếu nguồn cung dẫn tới một hệ lụy vô cùng đáng tiếc là hiện nay người thu nhập thấp đã gặp khó khăn về tài chính nhưng lại phải bỏ ra một khoản tiền chênh khá lớn để bằng cách này hay cách khác lọt được vào danh sách được mua nhà. Thậm chí, tại nhiều dự án NOXH, việc chênh giá lên tới hàng trăm triệu/căn. Nghịch lý này đã và đang tồn tại nhiều năm qua và chỉ được hóa giải khi nguồn cung được đáp ứng đầy đủ và việc tiếp cận NOXH dễ dàng hơn.

Mới đây, tại hội nghị về NOXH toàn quốc, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc nhấn mạnh, Thủ tướng Chính phủ sẽ sớm ban hành Chỉ thị về việc phát triển NOXH, các địa phương phải căn cứ vào Chỉ thị để ban hành chương trình phát triển NOXH ở địa phương. Quan điểm chỉ đạo của Chính phủ là phát triển NOXH là trách nhiệm của Nhà nước, xã hội và người dân và cần trân trọng, khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn phát triển NOXH. Để phát triển NOXH thành công, các địa phương cần tập trung nguồn lực, giải quyết các vấn đề đang làm ách tắc việc phát triển NOXH, có thể cho phép xây dựng nhà cao tầng hơn ở các khu vực ngoại thành, xa trung tâm, chọn nhà đầu tư có tâm, có năng lực. Bên cạnh việc nghiên cứu, sắp xếp, bố trí nguồn vốn hỗ trợ của Nhà nước, việc cải cách thủ tục hành chính theo hướng nhanh gọn cho nhà đầu tư của chính quyền địa phương có ý nghĩa quyết định cho thành công của NOXH.