Ám ảnh tâm lý sợ sai

“Trong nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV, việc sửa Luật Đất đai là khó nhất. Trong đó, có hai vấn đề khó hơn cả, một là vấn đề định giá, hai là vấn đề bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất”, PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội nhận định.

Trong Luật Đất đai 2024, khung giá đất 5 năm đã bị xóa bỏ và thay bằng khung giá đất được cập nhật hàng năm theo nguyên tắc thị trường. Theo nhiều chuyên gia, quyết định này sẽ bảo đảm được quyền lợi của người dân bị thu hồi đất, khi họ được đền bù với mức giá sát với thị trường. Tuy nhiên, đây lại là một “bài toán đau đầu” đối với các đơn vị thực thi.

“Thế nào là nguyên tắc thị trường? Đấy là một vấn đề mà nghị định hướng dẫn phải làm rõ. Trong một hội thảo về định giá đất vào tháng 10 năm ngoái, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội và Phó giám đốc Sở Tài chínhHà Nội đã phản ánh với Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sảnrằng, họ rất khó mời các bên thứ ba tham gia định giá đất, vì ai cũng… sợ sai”, ông Nguyễn Quang Tuyến chia sẻ.

Theo vị chuyên gia, cả nước có khoảng 200 doanh nghiệpđịnh giá bất động sản. Tuy nhiên, đến tháng 4/2023, Việt Nam đã có tới 705 đơn vị hành chính cấp huyện. Chưa bàn tới trình độ hay chất lượng chuyên môn, thị trường đang thiếu hụt một lượng lớn các đội ngũ chuyên gia về định giá bất động sản.

“Luật đã xác định được 5 phương pháp định giá đất. Tuy nhiên, câu chuyện thực tế sẽ không hề đơn giản. Do đó, trong Luật Đất đai 2024, mới chỉ dừng lại ở các quy định có tính chất nguyên tắc chung. Các thông tin cụ thể hơn sẽ cần có một nghị định riêng để quy định”, ông Tuyến bình luận.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, Việt Nam là đất nước hiếm hoi gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc định giá đất. Thậm chí, vấn đề đang bị “trầm trọng hóa” một cách không cần thiết.

“Năm 2023, tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế khoảng 13,6 triệu tỷ đồng. Trong đó, những nhân viên ngân hàngđã phải định giá ít nhất 8 triệu tỷ đồng. Vậy tại sao họ làm được, trong khi bản thân những nhân viên này cũng không phải là các chuyên gia về định giá? Rất đơn giản, họ đi hỏi thăm, so sánh những bất động sản trong khu vực. Sau khi tham khảo xong, họ gặp chủ nhà/đất (những người đi vay thế chấp) để ‘chốt’ mức giá cuối của tài sản và tiến hành cho vay”, ông Nghĩa nêu ví dụ thực tế.

Đi tìm cơ sở cho việc định giá đất

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Phó giám đốc Dịch vụ Tư vấn và Định giá Savill Hà Nội, bảng giá đất hiện tại chỉ bằng 30 - 60% so với giá đất thực tế. Vì vậy, sự hiện diện của một bảng giá đất mới và có sự cập nhật theo từng năm là điều cần thiết. Tuy nhiên, để hiện thực hóa quy định trên, các thông tin mua bán và giao dịch bất động sản cần phải được công khai, minh bạch. Đây là điều mà thị trường địa ốc Việt Nam vẫn chưa thể làm được.