Khi những con số không thể phản ánh tất cả

Trong cuốn sách “Tư duy nhanh và chậm”, tác giả Daniel Kahneman đề cập khái niệm quy luật số nhỏ (the law of small numbers). Đây là một lỗi tư duy mà nhiều người mắc phải. Cụ thể, họ sẽ nhận định đặc tính của sự vật, hiện tượng dựa trên quan sát hoặc ước lượng từ một lượng mẫu nhỏ dữ liệu đầu vào. Hệ quả là, những kết luận đưa ra có thể sai lệch so với đặc tính của sự vật, hiện tượng.

Ứng dụng quy luật số nhỏ vào thị trường bất động sản, những số liệu xuất hiện trong các báo cáo đôi khi không thể phản ánh đúng và đủ tính chất của thị trường. Ví dụ, trong khảo sát của một đơn vị, có tới 65% số người trả lời sẵn sàng tận dụng cơ hội để mua bất động sản giảm giá hoặc có chính sách tốt.

Tuy nhiên, khi bóc tách lại vấn đề, con số trên chưa thể phản ánh toàn bộ tâm lý và hành vi của người mua trong tương lai.

Thứ nhất, cuộc khảo sát chỉ được thực hiện với 500 ứng viên. Con số này quá nhỏ để đại diện cho sức cầu của thị trường.

Thứ hai, đối tượng tham gia khảo sát cũng không được nêu rõ về đặc điểm nhân khẩu học.

Thứ ba, sản phẩm bất động sản mà khách hàng chọn mua trong khảo sát cũng chưa chỉ rõ về phân khúc, vị trí, mức giá…

Trên thị trường, vẫn có những phân khúc địa ốc ảm đạm và có sức cầu thấp, chẳng hạn condotel. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, nhiều doanh nghiệpmôi giới cho biết, dòng sản phẩm này vẫn khó bán, dù chủ đầu tưđã tăng mức chiết khấu. Do đó, con số 65% khách hàng sẵn sàng mua bất động sản không còn chính xác trong trường hợp này.