Kiến nghị sửa đổi các quy định về giá đất để khơi thông nguồn lực từ đất đai. Ảnh: Nguyễn Huế.

Theáogỡbấtcậpvềgiáđấtđểkhơithôngnguồnlựcđấtđbđ kq hôm nayo HoREA, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định, việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần, căn cứ khung giá đất này, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần. UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất.

Trong văn bản vừa gửi Quốc hội, Chính phủ, Bộ TN&MT kiến nghị về việc sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Đất đai 2013 về định giá đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, các quy định và cơ chế xác định giá đất, thẩm định giá đất trên đây khi áp dụng vào thực tế đã cho thấy chưa thực sự đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá trên thị trường. Thực tế hiện nay, giá đất trong bảng giá đất ở các địa phương chỉ tương đương khoảng 30-50% giá đất thị trường. Nguyên nhân chủ yếu là do khung giá đất thấp và do Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất, nhưng không được quy định mức giá đất thấp hơn mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất, nên không phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

Điển hình, tại TP.HCM, tại Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, giá đất tối đa tại TP.HCM là 162 triệu đồng/m2. Bảng giá đất của TP.HCM đã xác định 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) áp dụng mức giá cao nhất là 210,6 triệu đồng/m2. Mức giá này vẫn rất thấp hơn nhiều so với giá thị trường hơn 1 tỷ đồng/m2 tại khu vực này. Ngày 15/3/2018, UBND thành phố đã ban hành Quyết định 09/2018/QĐ-UBND về hệ số điều chỉnh giá đất nhưng khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất này thì đơn giá cho thuê đất hàng năm hoặc xác định giá khởi điểm đấu giá đất để cho thuê vẫn thấp so với giá thị trường, như đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) nếu áp dụng hệ số điều chỉnh thì giá đất chỉ là 442,26 triệu đồng/m2.

Việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp còn chậm, kéo dài từ 1-3 năm, chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường, nguyên nhân chủ yếu là do Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ đã phân cấp cho 2 đầu mối là Sở Tài nguyên- Môi trường và Sở Tài chính thực hiện, thay vì chỉ có Sở Tài chính thực hiện như trước đây. Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra nhũng nhiễu, tiêu cực dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh. Tiền sử dụng đất hiện nay vẫn là ẩn số, là gánh nặng của chủ đầu tư dự án và cả người mua nhà, và cũng là tác nhân gây cản trở cho nỗ lực kéo giảm giá nhà về mức hợp lý.

Ngoài ra, theo ông Châu, Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định 5 phương pháp định giá đất. Trong đó, việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo 4 phương pháp: So sánh trực tiếp; Chiết trừ; Thu nhập; Thặng dư. Kết quả thực hiện theo 4 phương pháp này đã có sự chênh lệch về kết quả định giá đất, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao như đất ở, đất thương mại, dịch vụ tại khu vực đô thị hoặc các khu vực đang được đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng, dẫn đến kết quả công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất thiếu tính chính xác, dễ dẫn đến vận dụng tùy tiện, phát sinh tiêu cực. Việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường gặp khó khăn.

Để giải quyết những bất cập nêu trên, trong kiến nghị về sửa đổi Luật Đất đai 2013 về giá đất, HoREA kiến nghị bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần và giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể đảm bảo giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Về lâu dài cần bỏ khái niệm “tiền sử dụng đất” để thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất nhằm đảm bảo minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Cùng với việc bỏ khung giá đất, bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do UBND cấp tỉnh ban hành, để đảm bảo công tác tính tiền sử dụng đất được minh bạch, loại trừ tiêu cực, nhũng nhiễu.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị cho phép áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trên cơ sở bảng giá đất làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất đối với tất cả các dự án có sử dụng đất, để đảm bảo tính minh bạch, đơn giản hóa và rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, loại trừ nhũng nhiễu, tiêu cực.

(责任编辑：Cúp C2)