Phân khu đô thị S5 nằm trong chuỗi đô thị phía Nam của đô thị lõi trung tâm, có tổng diện tích đất nghiên cứu là 3.195,2ha với mục tiêu hình thành mới hệ thống trung tâm đô thị khu vực gắn kết với nhau và với đô thị trung tâm qua hệ thống giao thông đường bộ, đường sắt nội đô và các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác.

Trên cơ sở hiện trạng và dự báo nhu cầu phát triển, phân khu S5 được chia thành 4 khu quy hoạch, tương đương một khu dân cư đô thị. Các khu quy hoạch được phân chia thành 12 ô quy hoạch, tương đương các khu nhà ở.

Do phân khu đô thị nằm trong khu vực phát triển đợt đầu của thành phố, đặc biệt là tổ hợp công trình ga đường sắt quốc gia Ngọc Hồi là động lực thúc đẩy phát triển giao thông, kinh tế cũng như văn hóa xã hội của thủ đô Hà Nội, nên phần lớn quỹ đất thuộc phân khu sẽ nằm trong quy hoạch xây dựng đợt đầu.

Khu vực được phát triển ở giai đoạn sau có khu vực phía tây đường liên khu vực Vĩnh Quỳnh-Đại Áng, khu vực phía nam phạm vi nghiên cứu thuộc địa bàn xã Khánh Hà, Nhị Khê và Duyên Thái.

Phân khu đô thị S5 thuộc địa giới hành chính phường Yên Sở, quận Hoàng Mai; thị trấn Văn Điển, các xã Tứ Hiệp, Tam Điệp, Vĩnh Quỳnh, Tả Thanh Oai, Thanh Liệt, Đại Áng, Ngọc Hồi, Ngũ Hiệp và Liên Ninh, huyện Thanh Trì; các xã Khánh Hà, Nhị Khê và Duyên Thái, huyện Thường Tín. S5 cận kề các vành đai 3,5, vành đai 4, đường Pháp Vân-Cầu Giẽ, Quốc lộ 1A và giáp các vùng cây xanh mặt nước, vành đai xanh.

Trong đó, tuyến đường vành đai 3,5, tuyến kết nối một số phân khu đô thị, sẽ đóng góp quan trọng cho cảnh quan đô thị và không gian của thành phố.

Quy mô dân số tính toán đến năm 2030 của phân khu đô thị S5 là 206.728 người; con số này sẽ tăng lên 246.728 người vào năm 2050. Trong tổng số 3.195,2ha nghiên cứu quy hoạch có 2.822,5ha đất xây dựng dân dụng, trong đó chỉ tiêu đất đơn vị ở đạt 30-35m2/người.

Về không gian quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan, quy hoạch được duyệt xác định phát triển các khu chức năng đô thị hỗn hợp dọc hành lang Quốc lộ 1A, đường Phan Trọng Tuệ với hình thức phát triển nhà ở tập trung, các dịch vụ công cộng khu đô thị, dịch vụ công cộng cấp thành phố như trung tâm y tế, trung tâm thương mại, siêu thị, chợ…

Cùng mục tiêu phát triển, quy hoạch xác định mục tiêu bảo tồn các công trình lịch sử văn hóa, làng nghề truyền thống và môi trường văn hóa sinh thái, cây xanh mặt nước, đặc biệt là cụm di tích Ngọc Hồi.

Tại các điểm giao cắt giữa các đường vành đai 3,5 và Quốc lộ 1A với đường Phan Trọng Tuệ bố trí các trung tâm đa chức năng cao tầng với kiến trúc hiện đại, thiết lập cửa ngõ phía nam thành phố trên đường vành đai 4 và Quốc lộ 1A.

Các chương trình phát triển cũng được xác định tại quy hoạch, theo đó sẽ xây dựng trục trung tâm thương mại, tài chính du lịch mua sắm tại phía đông và phía tây ga Ngọc Hồi, được kết nối với nhau bằng không gian ngầm.

Nghĩa trang Văn Điển với quy mô 18ha sẽ được đóng cửa và cải tạo thành công viên nghĩa trang. Thành phố cũng ưu tiên cải tạo tuyến đường 70, vành đai 3,5; nghiên cứu xây dựng tuyến đường vành đai 4; mở rộng đường 1A, đường Pháp Vân-Cầu Giẽ.