VNDirect dự báo về sức khỏe tài chính của Đất Xanh (DXG) sẽ gặp áp lực lớn

Áp lực lớn về khả năng thanh toán

Trong báo cáo cập nhật về CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG),ựbáovềsứckhỏetàichínhcủaĐấtXanhDXGsẽgặpáplựclớtỷ số canada hôm nay Chứng khoán VNDirect nhận định mặc dù, trong năm 2023, Đất Xanh không phải chịu áp lực đáo hạn trái phiếu quá lớn nhưng tình hình mở bán các dự án mới và tiến độ bàn giao kém khả quan sẽ khiến cho dòng tiền kinh doanh tiếp tục thâm hụt, tạo áp lực lên khả năng thanh toán của DXG.

Theo VNDirect, DXG có tổng nợ vay của DXG vào cuối năm 2022 là 5.772 tỷ đồng, tăng 28,8% so với cùng kỳ (svck), tuy nhiên vốn chủ sở hữu (VCSH) cũng tăng 47,7% so với cùng kỳ giúp cho tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu được duy trì ở mức 0,4x. VNDirect cho rằng đây là tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu khá an toàn khi so với các công ty vốn hóa trung bình có cùng mô hình kinh doanh.

Mặc dù vậy, dòng tiền kinh doanh của DXG tính tới hết năm 2022 đã ghi nhận mức thâm hụt kỉ lục, lên tới âm 3.873 tỷ đồng do việc đầu tư hàng loạt dự án bất động sản mới với tham vọng mở rộng quy mô phát triển.

Giá trị trái phiếu đáo hạn trong năm 2023 và năm 2024 của Đất Xanh lần lượt ở mức 863 tỷ đồng và 251 tỷ đồng. Với lượng tiền mặt và các khoản tương đương tiền tính tới cuối năm 2022 ở mức hơn 919 tỷ đồng, VNDirect cho rằng tạm thời công ty sẽ không phải chịu áp lực quá lớn bởi đáo hạn trái phiếu trong năm nay.

Tuy nhiên, VNDirect cho rằng nếu tình hình mở bán các dự án mới và tiến độ bàn giao kém khả quan kéo dài những năm tới khiến cho dòng tiền kinh doanh của Đất Xanh tiếp tục thâm hụt lớn như hiện nay, điều này sẽ tạo áp lực lớn lên khả năng thanh toán của DXG.

Bên cạnh đó, việc huy động vốn thông qua trái phiếu với giá trị 300 triệu USD không thành công cũng tạo áp lực lên thanh khoản của Đất Xanh trong thời điểm này.

Mới đây, công ty con của Đất Xanh là Đất Xanh Miền Nam cũng chậm thanh toán hơn 3 tỷ đồng với lý do là chưa thu xếp kịp nguồn vốn. Công ty cho biết ngày dự kiến thanh toán là ngày 31/3 tới đây và đàm phán với trái chủ về việc thay đổi kỳ trả lãi từ tháng sang quý.

Động thái trên, theo VNDirect cho thấy các công ty con của Đất Xanh cũng đang chịu áp lực lớn về thanh toán.

Dự án DXH Riverside vẫn bỏ ngỏ về thời gian mở bán

Chứng khoán VNDirect cho biết, trong năm 2022, DXG đã tiến hành thay đổi bộ nhận diện thương hiệu mảng phát triển bất động sản với thương hiệu Datxanhhomes hướng tới phân khúc cao cấp với dự án DXH Riverside và DXH Premium là trọng tâm phát triển cho giai đoạn 2023-2025 và 2025-2027.

Mặc dù vậy, dự án được mong chờ của DXG là DXH Riverside đã tiếp tục lỡ hẹn mở bán trong năm 2022. Theo quan sát của VNDirect, tiến độ xây dựng của dự án DXH Riverside vẫn còn đang rất chậm, chủ yếu vẫn đang trong giai đoạn san lấp mặt bằng.

"Với tiến độ hiện nay, thủ tục pháp lý vẫn chưa hoàn thiện cùng với ngành bất động sản đang phải đối mặt với nhiều thách thức việc mở bán dự án DXH Riverside sẽ khó có khả năng xảy ra trong năm 2023", chuyên viên phân tích của VNDirect dự báo.

Trong bối cảnh khó triển khai dự án tại TP.HCM, VNDirect cho rằng Đất Xanh sẽ đẩy mạnh phát triển các dự án có pháp lý rõ ràng, minh bạch tại các tỉnh thành lân cận.

VNDirect dự báo, doanh số ký bán mới sẽ giảm 33,5% so với cùng kỳ trong năm 2023 với việc chỉ có dự án DXH Parkview được mở bán bởi điều kiện không thuận lợi của thị trường bất động sản.

Dự án DXH Parkview có vị trí tại TP Thuận An, tỉnh Bình Dương. Đây là dự án khu căn hộ chung cư cao cấp với diện tích 5,13 ha, quy mô 6.500 căn hộ với tổng mức đầu tư 21.728 tỷ đồng.

Cũng tại TP Thuận An, tỉnh Bình Dương, VNDirect cho biết Đất Xanh dự kiến mở bán dự án DXH Park City trong năm 2024, giúp doanh số ký bán mới sẽ hồi phục với mức tăng 83,9% so với cùng kỳ trong năm này.

Bên cạnh đó, nếu dự án DXH Riverside (TP Thủ Đức, TP.HCM) được thông qua pháp lý và mở bán trong năm 2024, VNDirect dự báo doanh số ký bán mới của doanh nghiệp sẽ bật tăng 176%.

Do đó, VNDirect dự báo doanh thu mảng bất động sản trong năm nay của Đất Xanh sẽ giảm 3% so với cùng kỳ và sẽ chỉ phục hồi trở lại từ năm 2024 với mức tăng 58,1%, chủ yếu nhờ bàn giao trở lại dự án Gem Skyworld và Opal Skyline với đóng góp lần lượt là 51,3% và 48,7%.