【kèo 1.75】Bất động sản TP.HCM: Nhà giá rẻ đã tuyệt chủng

Giấc mơ với hoài không tới

Rời quê Quảng Trị vào làm việc tại TP.HCM hơn 10 năm, vợ chồng anh Nguyễn Công Triệu luôn khát khao có một ngôi nhà nhỏ tại Thành phố để yên tâm lập nghiệp. Năm 2015, anh Triệu kết hôn và gia đình có thêm một thành viên mới. Cũng vì vậy, phải có nhà cửa ổn định càng trở nên áp lực với vợ chồng anh.

Anh cho biết, tổng thu nhập của hai vợ chồng chỉ 15 triệu đồng/tháng, nhưng chi tiêu tối thiểu cũng phải 10 triệu đồng, dù vợ chồng anh đã tiết kiệm  ở mức tối đa.

Phân khúc nhà ở lý tưởng nhất đối với thế hệ trẻ vẫn là chung cư giá rẻ, có diện tích vừa phải, mức giá dao động từ 1,5 - 2 tỷ đồng/căn. Anh Triệu tính toán, nếu tiết kiệm được khoảng 100 triệu mỗi năm, thì ít nhất 15 năm nữa, vợ chồng anh mới có thể mua được nhà tại TP.HCM. Tính toán là vậy, nhưng giá thị trường không thể “nằm chờ” đến thời điểm vợ chồng anh tích cóp đủ, bởi mỗi năm, biên độ giá luôn tăng đều đặn.

Người sống và lập nghiệp lâu năm ở TP.HCM đã thế, người mới lập nghiệp còn khó gấp trăm lần khi tìm tổ ấm hợp túi tiền. Anh Nguyễn Văn Cường, công nhân may mặc của một doanh nghiệpnhỏ tại quận 12 (TP.HCM) cho biết, cuộc săn đuổi mua căn hộ của vợ chồng anh được ví như “nhiệm vụ bất khả thi”.

Cưới nhau được 2 năm, năm 2018, vợ chồng anh tích cóp được 700 triệu đồng, thì căn hộ giá rẻ nhất cũng tầm 1,2 tỷ đồng. Ráng tích cóp đến năm 2019 được 900 triệu đồng thì giá căn hộ thấp nhất cũng tầm 1,6 tỷ đồng. “Kết quả, sau 6 năm lấy vợ, dù chưa dám sinh con, mà vợ chồng tôi vẫn ở nhà thuê”, anh Cường nói.

Trường hợp như anh Triệu, anh Cường chỉ là một trong những điển hình của rất nhiều gia đình trẻ hiện nay, nhất là những người trẻ ở quê lên thành phố lập nghiệp. Năm 2013, gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng ra đời được xem như “một mũi tên trúng hai đích”, khi vừa là liều thuốc “cấp cứu” cho thị trường bất động sảnđang đóng băng, vừa hỗ trợ người thu nhập thấp có điều kiện sở hữu nhà.

Nhờ vay được gói ưu đãi này, nhiều chủ đầu tưcũng tung ra thị trường loại hình căn hộ giá rẻ. Một ông lớn bất động sản thời điểm đó cũng tuyên bố sẽ phát triển hàng ngàn căn hộ có mức giá dưới 1 tỷ đồng tại TP.HCM. Nhưng đến năm 2016, gói vay ưu đãi này kết thúc. Giấc mơ an cư tại TP.HCM cũng bị dập tắt khi không ít dự án đang triển khai dang dở, “ông lớn” bất động sản đã từng tuyên bố đó cũng bắt đầu đổi hướng sang căn hộ thương mại trung - cao cấp.

Vì đâu nên nỗi?

Báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy có sự lệch pha về các phân khúc nhà ở. Trong số 3.000 căn hộ và nhà ở đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai được xét duyệt trong tháng 2/2021, 100% căn nhà có giá bán trên 40 triệu đồng/m2. Như vậy, chỉ xét với một hộ gia đình cơ bản gồm vợ chồng và một con, diện tích phù hợp để sinh sống cần khoảng 50m2, số tiền để mua được căn nhà không dưới 2 tỷ đồng.

“Hơn 80% người dân cần nhà giá rẻ, nhưng thị trường nhóm nhà này đã không còn tồn tại”, Sở Xây dựng TP.HCM đánh giá.

Nhìn vào con số này kết hợp với những số liệu thu thập được, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam nói rằng, căn hộ giá rẻ đã “biến mất” khỏi thị trường TP.HCM. Nguyên nhân, theo ông Hoàng là do chi phí đầu vào gồm giá đất, nhân công, pháp lý và thủ tục hành chính còn kéo dài; quỹ đất cho loại hình căn hộ giá rẻ cũng không còn nhiều. Kế đến, quy hoạch dành cho căn hộ bình dân, vừa túi tiền hiện nay chưa rõ ràng.

Một nguyên nhân khá quan trọng là thủ tục hành chính vẫn chưa được khơi thông, do vậy, khi mang câu hỏi “liệu có lượng hóa được thiệt hại trong thời gian dự án đình trệ vì tắc thủ tục” đặt lên bàn các chủ đầu tư, chúng tôi đều nhận được cái lắc đầu ngán ngẩm mà rằng, không một doanh nghiệp phát triển dự án nào tự tin nói rằng không sử dụng vốn vay, ngược lại, tỷ lệ vốn vay thường rất lớn, kèm theo đó là chi phí lãi vay cao. Nếu dự án càng kéo dài thì sản phẩm bất động sản sẽ không ngừng bị “đội vốn”. 

Công ty TNHH Lê Thành là doanh nghiệp ít ỏi theo đuổi phân khúc nhà ở giá rẻ, nhưng tại cuộc đối thoại với lãnh đạo TP.HCM mới đây cũng phải thốt lên rằng, doanh nghiệp ông không biết có nên theo đuổi phân khúc này không, vì quá nản với thủ tục hành chính. “Để làm được một dự án chung cư phải mất từ 2 - 3 năm mới làm được thủ tục, thậm chí mất 10 năm”, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành nói và cho rằng, nếu thủ tục như bây giờ, cộng với quỹ đất tại thành phố ngày càng ít, thì người thu nhập thấp mãi mãi thuê nhà.

Trước thực trạng pháp lý dự án tại TP.HCM diễn ra quá chậm, điều này đã đẩy chi phí đầu vào các dự án tăng vọt, nhưng lại không có sản phẩm để bán hoặc khó kiểm soát chi phí đầu ra. Vì thế, đứng trước áp lực phải tăng trưởng, phải có sản phẩm bán để tồn tại thì bắt buộc các doanh nghiệp phải tìm cách mở rộng thị trường, tăng biên lợi nhuận, đa dạng sản… mà chỉ có thị trường vùng ven mới đảm bảo được câu chuyện này.