Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Khác với các phiên bản dự thảo trước đây, Bộ Xây dựng nêu nhiều phương án, tại dự thảo luật này, Chính phủ đưa ra một phương án duy nhất: sở hữu nhà chung cư cần có thời hạn.

Giải thích của Chính phủ là luật hiện hành không quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu là vĩnh viễn. Do đó, họ không di dời, gây khó khăn cho cải tạo, xây mới khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không đảm bảo an toàn.

"Cần thiết phải bổ sung quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư, cũng như việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư", tờ trình Chính phủ nêu.

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận. Chủ sở hữu sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Họ được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng khu mới.

Việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ sở hữu nhân với suất đầu tư tại thời điểm lập phương án bồi thường.

Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường và phải bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng cho chủ đầu tư dự án.

Theo Bộ Xây dựng, đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có thời hạn 50-70 năm.

Hiện nay, theo quy định của pháp luật về xây dựng thì thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế. Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50-70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể).

Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm  hoặc có thể dài hơn, là 80, 90 năm…tùy thuộc vào chất lượng của công trình.

Chung cư sẽ mất dần tính hấp dẫn, nhà đất sẽ bị đẩy giá

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa, chung cư là tài sản có giá trị lớn, do vậy phải được sở hữu lâu dài người dân mới mua. Còn nếu chung cư sở hữu có thời hạn sẽ chỉ như đi thuê và người dân sẽ cho rằng, đây là tiêu sản. Theo đó, chung cư sẽ mất dần tính hấp dẫn.

Ông Quang cho rằng, nếu chung cư có thời hạn sẽ xảy ra tình trạng “gió đảo chiều”. Người mua nhà sẽ chuyển sang quan tâm tới phân khúc nhà đất. Theo đó, nhu cầu của phân khúc nhà đất tăng cao sẽ đẩy giá lên cao.

Theo đại diện doanh nghiệp này, nên áp dụng chung cư có thời hạn cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Điều này sẽ kéo được giá của phân khúc này xuống thấp hơn. Còn chung cư thương mại và cao cấp tiếp tục cho phép sở hữu lâu dài.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong khi phê duyệt dự án đã có tuổi thọ của công trình dự án. Đến nay, Bộ Xây dựng chỉ làm rõ ràng hơn vấn đề này và đồng bộ với Luật Đất đai.

“Nhà chắc chắn sẽ có thời hạn sử dụng, còn nếu đất có thời hạn sử dụng bao lâu thì chỉ phải đóng tiền tương ứng. Điều này sẽ giúp giảm giá nhà chung cư. Những nhà chung cư hiện hữu sẽ vẫn được bảo lưu, việc chung cư có thời hạn sẽ chỉ áp dụng cho các dự án mới”, ông Thanh nêu quan điểm.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư của Savills Việt Nam lưu ý, có 2 vấn đề cần cân nhắc liên quan đến đề xuất này.

Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp. Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài.

“Đề xuất này cho thấy sau 50-70 năm thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của người dân sẽ được xử lý thế nào thì vẫn chưa được xác định. Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài. Cần làm rõ đất sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không”, ông Sử Ngọc Khương nói.

Ngoài ra, sau 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Việc người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn.

Bên cạnh đó, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào mua lại khu đất và xây dựng trên đất.

Cùng với đó, để đảm bảo quyền lợi của người dân, ông Khương khuyến nghị cần điều chỉnh tiền sử dụng đất khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó điều chỉnh giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp.