Khách hàng tham quan dự án của Tập đoàn Novaland. Ảnh: Nguyễn Huế.

Lãng phí đất công

Trong Văn bản số 55/CV,áogỡnútthắtđểpháthuytiềmlựcđấtđlịch thi đấy c1 Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách đầu tư, xây dựng cơ bản và thị trường bất động sản gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành ngày 24/4 vừa qua, HoREA cho biết, thị trường BĐS vẫn còn một số tồn tại, bất cập. Đó là tình trạng lãng phí đất công, thậm chí là đất “vàng” do không đưa vào xây dựng, khai thác sử dụng; điển hình như mặt bằng số 121 Nguyễn Huệ, quận 1, TP.HCM bị quây tôn, bỏ không gần 10 năm nay. Tại một số khu vực, đặc biệt là tại các quận mới phát triển, các khu đô thị mới, nền nhà, căn hộ trong dự án BĐS, kể cả đất phân lô bán nền vẫn còn bị đầu cơ, bao chiếm, không đưa vào sử dụng, hoặc bị làm giá, thổi giá, tạo ra "sốt" ảo gây thiệt hại rất lớn cho người tiêu dùng, kể cả người đầu tư lướt sóng, đe dọa sự an toàn tín dụng, sự ổn định vĩ mô của nền kinh tế và sự phát triển bền vững của thị trường BĐS. Bên cạnh đó, "rừng" thủ tục hành chính và sự nhũng nhiễu, trục lợi của một số cán bộ hành chính (có quyền giải quyết hồ sơ của dân và DN) đang cản trở sự phát triển của đất nước và hoạt động sản xuất, kinh doanh của DN...

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nút thắt lớn nhất đối với thị trường cũng như các DN BĐS là tiền sử dụng đất. Hiện nay, tiền sử dụng đất đang là "gánh nặng" cho các chủ đầu tư. Cách tính tiền sử dụng đất đang tạo ra cơ chế "xin-cho", nhũng nhiễu và DN phải mất rất nhiều thời gian để hoàn tất thủ tục hành chính này. Trên thực tế, chủ đầu tư dự án đang phải nộp tiền sử dụng đất rất lớn, bằng khoảng trên dưới 70% chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng nên có thể nói DN gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai và gánh nặng này cuối cùng người mua nhà phải chịu. Tiền sử dụng đất đang chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành nhà ở, như chiếm khoảng trên dưới 10% trong giá thành căn hộ chung cư; chiếm khoảng trên dưới 30% trong giá thành nhà phố; chiếm khoảng trên dưới 50% trong giá thành biệt thự.

Nhà nước đang thu tiền sử dụng đất một lần rất lớn, nhưng về lâu dài, nếu đã giao hết đất thì sẽ không còn nguồn thu ngân sách lớn này nữa, mà cần phải bổ sung, thay thế bằng Thuế tài sản. Tuy nhiên, việc xây dựng đề án Luật Thuế tài sản cần đi đôi với việc sửa đổi chính sách và cơ chế tính tiền sử dụng đất để tránh tình trạng “thuế chồng thuế".

Loại bỏ cơ chế "xin-cho"

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc sửa đổi chính sách và cơ chế tính tiền sử dụng đất nên thực hiện theo hướng quy định tiền sử dụng đất là một sắc thuế đánh trên hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở với thuế suất khoảng 10-15%, tính trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, được điều chỉnh hàng năm bằng hệ số điều chỉnh giá đất (k) phù hợp với giá thị trường, để đảm bảo tính minh bạch, loại trừ cơ chế "xin-cho", nhằm kéo giảm mức thu "tiền sử dụng đất" rất nặng hiện nay về mức hợp lý hơn. Trên cơ sở đó, sẽ bổ sung Luật Thuế tài sản (đất ở, nhà ở), để tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

“Bên cạnh đó, để bù đắp sự sụt giảm nguồn thu ngân sách do giảm nguồn thu tiền sử dụng đất, các địa phương cần khuyến khích phát triển sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch để tăng nguồn thu bổ sung cho ngân sách. Chẳng hạn, Quận 7 TP.HCM trước đây chỉ thu ngân sách dưới 1.000 tỷ đồng/năm, nhưng sau khi hình thành khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng và các hoạt động sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ đã tăng nguồn thu ngân sách đạt 4.567 tỷ đồng trong năm 2017”, ông Châu cho biết.

Một nút thắt khác cần được tháo gỡ là cần phải sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai về cơ chế tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai để thực hiện công tác chỉnh trang - tái phát triển đô thị. Vì việc chuyển mục đích sử dụng thành đất phi nông nghiệp, nhất là đất ở, đất thương mại, dịch vụ theo quy hoạch của Nhà nước sẽ giúp tạo ra giá trị gia tăng lớn, sinh lợi cao, thậm chí rất cao. Để làm được điều này cần có cơ chế đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư dự án, người sử dụng đất, và cả người mua nhà. Tại TP.HCM dự án Xóm Cải, phường 8, quận 5, TP.HCM, với quy mô 3,1 ha, đã thực hiện thành công năm 1993 có thể coi là một ví dụ điển hình.

Ngoài ra, theo HoREA, để xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, cạnh tranh lành mạnh, cần phải thực hiện phổ biến phương thức đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư, nhằm đạt được hiệu quả tốt nhất. Thực tế tại TP.HCM đã cho thấy thực hiện hình thức đấu giá rộng rãi, công khai, để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực là phương thức đúng đắn và hiệu quả, giúp xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo bán tài sản quyền sử dụng đất theo giá thị trường, đạt hiệu quả cao, tăng nguồn thu cho ngân sách (Kể từ năm 2011 cho đến là thời điểm tạm dừng thực hiện các thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Công văn số 342/TTg-V.I ngày 7/3/2017 của Thủ tướng Chính phủ, TP.HCM đã tổ chức đấu giá thành công 215 cuộc, với giá khởi điểm là 3.211,8 tỷ đồng, giá trúng đấu giá là 4.467,9 tỷ đồng, chênh lệch 1.256 tỷ đồng, tăng 1,39 lần so với giá khởi điểm. Chỉ riêng cuộc đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1, giá khởi điểm là 550 tỷ đồng, giá trúng đấu giá là 1.460 tỷ đồng, chênh lệch 910 tỷ đồng, tăng 2,6 lần so với giá khởi điểm...